안전한 전세 계약 특약과 전세 사기 안 당하는 방법

전세사기 방지 특약 및 전세 계약 체크리스크

최근 빌라와 사태, 깡통전세, 전세사기, 역전세 등 전세 계약자들을 불안에 떨게 할만한 뉴스가 많이 나오고 있다. 물론 사기꾼들이 마음먹고 사기 치면 피하기 힘들긴 하지만 그렇다고 손놓고 당하기만 하거나 전세를 포기할 수는 없다. 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 사항과 계약서에 넣으면 좋은 특약에 대해 알아보도록 하자.  

전세사기 방지 특약 및 전세 계약 체크리스크

전세 계약시 체크할 사항

등기부등본

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 이에 대해 간단히 설명하자면

표제부- 부동산의 표기

표제부에는 해당 부동산의 소재 지번, 건물명칭, 건물번호와 가장 중요한 대지권이 표시되어 있다. 임대차, 매매 등 부동산 계약 시 거래 대상물이 잘 맞는지 표제 부를 통해 확인할 수 있다.

갑구 - 소유권에 관한 사항

갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 표시되어 있다. 부동산 계약 시 갑구에 적힌 소유자 정보와 주민등록증, 운전면허증 등을 대조하여 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 한다.

간혹 대리인이 계약에 나서는 경우가 있는데 대리인은 집주인의 대리인 확인서, 인감 증명서 등을 지참해야 한다.

을구 - 소유권 외의 권리 사항

을구는 근저당, 전세권, 임차권, 가압류 등이 표시되는 부분으로 부동산 계약 시 가장 중요한 부분이라고 할 수 있는 부분이다. 을구에 이미 기입된 내용이 있다면 본인이 확정일자를 받든 뭐를 하든 순위에서 밀려 전세금, 보증금 반환에 차질이 생길 수도 있다. 이미 너무 많은 기입 내용이 있다면 전세는 물론 월세도 조심해야 한다.

시세 확인 - 국토교통부 실거래 공개 시스템

국토교통부 실거래 공개 시스템을 통해 최근 거래된 내역, 거래금액 등을 확인해 시세를 파악해야 한다. 간단한 예를 들어 보자.

ⓐ 을구에 5억이 잡혀 있는 집 vs ⓑ 을구에 5,000만 원이 잡혀 있는 집이 있다고 해보자. 이 내용만을 본다면 전자 ⓐ가 훨씬 위험한 집으로 보일 수 있다. 하지만 ⓐ의 최근 거래가는 30억, ⓑ의 최근 거래가는 1억이라면 ⓑ가 훨씬 위험한 집이 된다.

대상 부동산이 최근에 거래가 없었더라도 주변 시세를 통해 해당 부동산의 대략적인 시세를 확인할 수 있다. 확인된 거래 가격, 혹은 시세 대비 을구에 기입된 금액의 총합 비율이 낮을수록 안전한 집이라고 생각하면 된다.

전세 계약 특약 추가하기

전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관에서 먼저 반환해 주고 이후 임대인으로부터 받아내는 보험이다. 해당 보험은 주택에만 가능한 보험이므로 공부 상 주택이 아니라면 보험 가입이 불가능하다. 이런 집에 보증보험 없이 전세로 들어갔다가 전세금을 안 돌려주면 받기 매우 어려워지기 때문에 전세 보증보험 가입은 꼭 해야 한다.

전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 한다.

해당 특약 없이 임대인이 이를 속이고 전세 계약을 진행했을 경우 임차인이 별도로 전세보증보험을 가입하려고 했는데 가입이 안 되네? 하며 계약 파기를 요구했을 경우 단순 변심으로 인한 계약 파기로 계약금을 돌려받지 못할 수도 있다.

추가 근저당 설정 금지 특약

계약서 작성 시 임대인은 을구에 추가 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣는다. 물론 무조건 근저당을 잡지 말라는 특약은 말도 안 되는 부분이고 아래와 같은 특약을 넣으면 좋다.

계약 이후 임차인 입주일(잔금 일, 확정일자, 전입신고, 전세권 설정 등)까지 임대인은 임차인의 우선순위에 영향이 가는 모든 근저당 설정을 하지 않기로 하며 어길 시 계약은 무효로 하며 계약금은 반환하기로 한다.