미등기 신축 아파트 전세계약 시 주의 사항

등기 이전이 이뤄지지 않은, 즉, 미등기 신축 아파트에 전세로 들어가려는 사람은 등기부등본을 확인하더라도 해당 아파트의 실제 소유주를 확인할 수 없기 때문에 불안함을 느낄 수 있다.

등기가 이뤄지지 않은 미등기 신축 아파트 전세 계약 시 주의해야 할 사항에 대해 알아보도록 하자.

미등기 신축 아파트

분양을 마친 신축 아파트는 완공 후 분양대금(잔금)이 완납되기 전에는 소유권 이전등기가 이뤄지지 않는다. 그렇기 때문에 해당 호수 등기부등본을 확인해도 소유주는 개인이 아닌 분양회사 등으로 나온다.

임차인은 고민에 빠진다 신축 아파트 전세를 놓치고 싶지는 않은데 소유주가 명확하지 않은 상황에서 이 계약을 진행해도 될까?

시행사 혹은 건설사는 신축 아파트 사용 승인 이후 60일 이내 소유권 보존 등기를 신청해야 한다.

소유권 보존 등기일과 잔금 완납일 중 더 늦은 날로부터 60일 이내에 분양자는 자신의 명의로 소유권 이전등기 신청을 할 수 있다.

미등기 신축 아파트 계약 시 가장 주의할 점은 바로 임대인이 실제 소유주인지를 확인하는 것이다. 하지만 신축 아파트의 경우 아직 등기가 이루어지지 않은 경우가 많아 등기부등본만으로는 실제 소유주 확인이 어렵다.

등기부등본 말고 다른 방법으로 확인을 해야 하는데 바로 아파트 공급 계약서와 임대인의 신분증을 대조해 공급 계약서상의 명의와 임대인이 동일 인물인지 확인하는 절차를 거쳐야 한다.

미등기 상태일지라도 전세자금 대출은 가능하다. 단 사용승인일로부터 1년이 초과되지 않아야 하며 은행/대출 심사 부서별로 요구하는 조건이 다를 수 있으니 계약 작성 전 대출 여부를 꼼꼼하게 확인해 보는 것이 좋다.

확정일자와 전입신고를 마친다면 미등기 신축 아파트라 할지라도 대항력은 갖춰진다. 미등기 상태에서 전세권 설정은 불가능하지만 제때 확정일자를 받고 전입신고를 한다면 대항력과 우선변제권이 생겨 전세금(보증금)을 보호받을 수 있다.